戴德梁行把香港住宅全年的成交数量的预期下调到了六万七千宗到六万八千宗之间。楼价增长的幅度变成了大概百分之七, 这和之前的百分之十相比已经收缩了不少。因为香港的利息可能会再次升高, 所以香港的楼市目前是面临着短期的压力呢, 还是正在憋着劲准备发动, 这就是眼下最火的一个话题。
成交量预期下修
香港戴德梁行研究部主管邓淑贤透露, 受到第三季度房屋交易活动转为冷淡的影响, 该机构已经将对于本年度住宅成交数量的预期下调到了67000到68000宗的范围, 她认为, 目前出现成交速度放缓的情况, 更多的只是属于一种季节性的节奏变化现象, 而不是代表在需求一方出现了根本性的大幅萎缩情况。
邓淑贤也在旁边补充说, 因为租金那边是一直在往下涨的, 所以预测结果就不会大幅度地下调, 她觉得到第四个季度的时候, 楼价会在正负百分之一个点到两个点的这种区间里头进行窄幅度的震荡动作, 整个市场现在正是处在为了后面做准备而积蓄力量的阶段, 并不是大家在恐慌期。
楼价涨幅收窄至7%
邓淑贤作出了预计, 其内容是关于全年住宅楼价的累计升幅会大约在7%左右, 这个数值跟今年年初到现在为止的实际涨幅相比是基本持平的。
她自己也坦白了这么一种看法, 那就是假如同年的第四季度里香港的利息是跟着美国的议息节奏又再度进行了上调的话, 在短期内市场的整体情况将会呈现为偏向于调整的一种格局状态, 而买方的那种保持观望的态度就会进一步地加深下去。
不过, 她认为租金端的表现比较稳健, 这种表现给楼价筑底提供了有力支撑。即便成交量有所回落, 价格下行的空间也是非常有限的。全年的升幅大概率会锁定在个数位比较低的那一段。所以, 大幅回调的概率是非常低的。
住宅租金涨幅达5%至7%
邓淑贤指出, 专才以及留学生和新来港人士这三股租赁的需求加在一起, 推动了全年的住宅租金预计会上升5%到7%, 她强调这一种结构性的租赁需求在短期之内很难以消退, 将会持续地为市场提供流动性。
在她看来, 租赁市场表现出强劲的状态, 这一情况不仅仅托住了楼价, 还显著地增强了业主持有楼宇的意愿。有一部分投资者在租金回报率得到改善之后, 他们选择了暂缓出售的行动, 以租待售的这一策略使得市场的预期得到了进一步的稳定。
写字楼租金区域分化
董事总经理萧亮辉这个人物, 他是属于戴德梁行的, 据他预测的结果来看, 中区在今年全年的时间范围内, 其租金的上升幅度是可以达到百分之十二到百分之十四的这个范围的, 这样一来, 就导致了全港甲级写字楼的租金向上运行的力度达到了百分之五到百分之七这样一个区间, 另外关于九龙东区的甲级写字楼租金方面, 预计是要下跌百分之三到百分之五的, 这种区域之间冷热反差明显的情况, 确实是比较突出的。
萧亮辉作了补充说明, 他认为, 整体的待租率很有可能在去年就已经到达了最高点, 到了年底的时候, 这个数字应该会稳定在百分之十九到百分之二十左右。但是他发出提醒说, 对于非核心商务区而言, 要把现在闲置的那些面积全部租出去, 仍然需要花费相当长的一段时间, 而这种分化的局面在短期内是很难得以扭转的。
零售租金温和修复
萧亮辉对此给出了自己的预期, 他认为本地经济数据正在改善, 与此同时旅客消费也在回暖, 这两方面因素加在一起, 将会使得核心零售区的租金延续修复态势, 在铜锣湾以及中环这些地段的一线街铺全年租金方面, 或许能够实现百分之二到百分之三的增长, 而尖沙咀和旺角这两个区域的涨幅预计也将在百分之一到百分之二这个范围。
他同时观察到, 本地以及海外品牌在门店扩张的问题上, 表现的依然还是相当保守的, 他们进行选址的行为高度集中在了核心商圈的这个位置上, 整体的零售板块是以温和复苏为主旋律的一种状态, 全面进行扩张的这种时机目前为止还没有成熟起来呀。
明年上半年小阳春可期
戴德梁行的高级董事黎剑明透露, 在9月的时候, 该行收到的询价数量比5月份那个高点回落了35%, 这个情况反映出买家在利率存在不确定性的时候, 心态比较谨慎。他预计, 如果美国继续加息的话, 香港金管局跟着加的概率会偏大一些, 那么在从四季度一直到明年年初这段期间内, 楼市将会进入一个偏淡的周期。
黎剑明这个人他心里是这么想的, 他觉得那个淡季, 恰恰就是一个窗口期, 这个窗口期是用来积累购买力的, 等到明年这个利率这个东西见顶之后再回落下去的时候, 那些积压着的换着楼房的需求, 还有入市去买东西的需求, 就很有希望一下子集中地释放出来了, 香港的楼市或者是在明年的上半年, 就很有可能迎接着一个阶段性的叫做小阳春的现象出来。
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